Mit künstlicher Intelligenz (KI) die Bewertung von Immobilien automatisieren

Das Forschungsprojekt

Das Forschungsprojekt zur Nutzenkostenberechnung mit den Projektpartnern Hochschule Mainz und dem Landesbetrieb für Liegenschafts- und Baubetreuung (LBB) des Landes Rheinland-Pfalz hatte das Ziel, ein Berechnungsmodell der Lebenszykluskosten und Energieeffizienz für Gebäude monetär in Anlehnung an die DIN-Norm Nutzungskosten von Hochbauten (DIN 18960 2020-11) nach der RLBau des Landes Rheinland-Pfalz zu entwickeln.

Nähere Informationen zum Forschungsprojekt Hochschule Mainz und LBB erhalten Sie hier.

Wirtschaftlichkeit ist hier nicht auf ökonomische Fragen begrenzt. Die Erfahrung aus Lehre und Branchenerfahrung in der gewerblichen Immobilienwirtschaft sind eingeflossen.

NUKOSI RE®

NUKOSI RE® ist konkret ein IT-gestütztes Modell für das Immobilienmanagement zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit, Energieeffizienz und Umweltwirkung von Baumaßnahmen bei Neubauten oder Bestandsgebäude (gegebenenfalls auch Denkmälern). Die Ausführungsart einzelner Bauteile wird vom Projektstart berücksichtigt. Die Berechnungstiefe steht in Abhängigkeit zur Planungstiefe und findet planungsbegleitend mit zunehmenden Detaillierungsgrad (Schärfegrad) statt. Es werden die Komponenten der Bauteile mit ihren individuellen Lebensdauern und Stoffbilanzen berücksichtigt. So können bei Investitionen in Neubauten und Bestandsgebäuden auch CO2-Emissionen und die Energieeffizienz nach der Portfoliostrategie eines Unternehmens für lange Betrachtungszeiträume zielorientiert optimiert werden.NUKOSI® ist daher ein Berechnungsmodell der dynamischen Investitionsrechnung, Energie- und Umweltbilanz. Geld-, Energie- und Stoffflüsse werden über den zu definierenden Zeitraum bis zu 100 Jahren nach Festlegungen u.a. der Diskontierungsfaktoren und Zinssätze (z.B. Energiepreissteigerung) eines Projektes prognostiziert.

Grundlage hierfür ist stets das konkrete Gebäude (soweit bekannt). Typische Raumprogramme, Referenzgebäude und -bauteile gepaart mit viel 'Grips' aus verschiedenen Datenbanken liefern belastbare Ergebnisse, solange konkrete Angaben fehlen.

Die Berechnungen können damit auch mit wenigen Angaben zu dem Gebäude begonnen werden (Twenty is plenty). Maßnahmen (energetische Modernisierungen), Betriebskosten, Instandsetzungskosten, Erträge oder interne Leistungsverrechnungen werden für jedes Jahr einzeln geplant, die jeweiligen Ersatzzeitpunkte der vorhandenen oder geplanten Bauteile werden unter strategischen Gesichtspunkten berücksichtigt.

In dem Datenbankmodell ist es möglich, mehrere Projekte nach Geldflüsse, Energieflüsse sowie Stoffflüsse für ein definiertes Portfolio auszuwerten und mittels Varianten und Szenarien zu optimieren.

Ein Schwerpunkt der Weiterentwicklung ist daher u.a. in der neuen Funktion der vereinfachten Endenergiebilanzierung in Verbindung mit der Optimierung von CO2-Einsparpotenzialen mittels einer Zielwertberechnung. Zur Verfügung stehende Budgets können so im Hinblick auf eine größtmögliche CO2-Einsparung zielgerichtet eingesetzt werden.

In der Datenbank-Lösung NUKOSI® werden 2 Säulen der Nachhaltigkeit berücksichtigt: Ökonomie und Ökologie.

Die Datenbanklösung ermöglicht u.a. die fundierte Überprüfung der Restwerte bei Bestandsgebäuden, der (Folge-)Kosten sowie die Umweltwirkung des Gebäudebedarfs (u.a. Energiebedarf, CO2-Fußabdruck einschließlich grauer Energie*) auf Basis definierter Bauteile und der Ausführungsart (z.B. Holz- oder Massivbau) eines Neubaus oder (denkmalgeschützten) Bestandsgebäudes.

Die Methodik lässt sich auch auf denkmalgeschützte Gebäude anwenden. Hierzu sind ggf. weitere, für denkmalgeschützte Gebäude typischen Bauteile zu definieren.

Die Aktualisierung und Fortschreibung der Beschaffungsvarianten (Verkauf, Bau, Kauf, Miete), Budgetplanung oder des Portfoliomanagements erfolgt situativ oder automatisch durch eigenes oder fremdes Personal hinsichtlich Ökonomie und Ökologie. NUKOSI® ermöglicht eine aktive, bauteilorientierte Nutzungskostenminimierung sowie eine Modernisierungs- und Instandhaltungsplanung. Ebenso ist eine Energie-/CO2- Minimierung und Wertmaximierung möglich. Die Möglichkeit, die Gebäudenutzung zu simulieren und Szenarien zu berechnen, runden das Bild ab.

Bereits heute werden unterschiedliche Datenbankmodelle miteinander verknüpft und mit künstlicher Intelligenz versehen. Wir arbeiten verstärkt an der Nutzung neuer Verfahren, um auch via Schnittstellen zu anderen Berechnungsverfahren und Datenbanken NUKOSI® weiter zu automatisieren und SaaS für Immobilienunternehmen anbieten zu können.